fredag 11 mars 2011

MFF del 4 - vilken väg styrs man ut på?

I maj 2008 vann Staebek klubbens första ligatitel och vägen till stjärnorna var därmed utstakad. Klubben hade under många år projekterat en ny arena och i januari 2009 spelades premiärmatchen på nybyggda Telenor Arena mot IFK Göteborg. I februari kom AC/DC på besök och i april uppdträdde Tina Turner på arenan under sin 50 års jubileumsturné. Stadion kostade NOK 585 miljoner att bygga och ägarskapet var splittat mellan två parter, Staebek ägde 50% och finansmannen Kjell Ulrichsen ägde den andra halvan. Det var ett högprofilbygge där den norska teleoperatören Telenor i juni 2008 tecknade ett 10 årigt namrättighetsavtal värt NOK 115 miljoner.

Jørgen Roll, direktör i Stabæk Event konstaterade stolt att det var det största sponsoravtalet i Norges historia inom kultur- och idrott.

Men sagan var för god för att vara sann. Redan i juni 2009 konstaterade man att arenan var en stor belastning för Staebek. Kostnaderna för bygget hade överskridits och fastighetesbolaget hade inte lyckats hyra ut samtliga lokaler fullt ut. Driften av arenan blev också dyrare än förväntat och Staebek stod helt plötsligt på ruinens brant.

Det blev en rekonstruktion under hösten 2009 där klubbens elitverksamhet avknoppades från koncernen Staebek Holding och tio investerare köpte loss Staebek Fotboll AS för en spottstyver för att sedan skjuta till det kapital som krävdes för att undvika en konkurs. Kjell Ulrichsen köpte Staebeks 50% i arenan och ett avtal tecknades där Staebek Holding hyr ut arenan till Staebek Fotboll AS för NOK 9 miljoner per år. Ett pris som uppenbarligen visade sig för lågt och i höstas utbröt det ett storbråk mellan de båda olika intressenterna.

Ulrichsens fastighetsbolag Staebekk Holding stod nu på ruinens brant och i december 2010 fastslog en norsk domstol att arenan var värdelös för dess kreditgivare. Så sent som i årskiftet var det fortfarande oklart huruvida Staebek skulle spela vidare på Telenor Arena eller ej. Den 7:e januari tecknades dock ett nytt avtal som innebär att Staebek även i fortsättningen kan nyttja arenan. Klubben sägers sig dock behöva NOK 20 miljoner i nyemission för att säkerställa sin verksamhet.
Telenor Arena med en anskaffingskostnad på NOK 585 miljoner förklarades värdelös i december 2010 av en domstol.

När man ser Malmö FF:s ekonomska utveckling under de första två åren på Swedbank Stadion är det svårt att inte snegla på Staebek. Även om MFF inte riktigt är där, så blir det mer och mer tydligt att man har överinvesterat i sitt arenabygge. Klubben pekar på att man fortfarande är rika med 78 miljoner i eget kapital men vi ska komma ihåg att hälften av pengarna är investerade i ett projekt vars marknadsvärde understiger dess anskaffingskostnad, med råge. Skulle klubben lyckas kvalificera sig till Champions League så köper man sig tid, och man får ett välbehövligt och stort inflöde av likvida medel och vi kommer att få läsa om klubbens ekonomiska succé. En sådan succé är dock inte någon produkt från nyttan av den nya arenan. De höga kostnaderna att bruka arenan finns likförbannat kvar likförb och det är något som har gett klubbens konkurrenter fantastiska möjligheter som man kan försöka att utnyttja.

Vad som händer om Malmö FF misslyckas i kvalen till europacuperna i sommar vågar jag däremot inte spekulera om. Den dagen, den sorgen.

20 kommentarer:

Anonym sa...

Det här var helt klart din bästa genomgång hittills! Kanske inte så konstigt med tanke på att den situation MFF befinner sig så finns det mer att belysa än i de flesta andra klubbar.

Man brukar säga att den som är först alltid har en fördel. Men det stämmer ju bara om man gör rätt. Det kommer nog inte dröja länge innan snacket om egen arena läggs ner på en del platser runt om i landet.

Framförallt på Östermalm.

Fast som hammarbyare kanske man ska gå med i Djurgården och rösta för egen arena;)

Men återigen! Tack för en fantastiskt bra analys.

/Flugan på väggen

Anonym sa...

Om man jämför MFF:s situation med Elfsborg så är Elfsborgs satsning på Borås Arena ur en ekonomisk synvinkel ett föredöme. Att bygga en (någorlunda) modern arena för 150 000 000 (om jag inte minns fel) är en ekonomisk fullträff.

Visar återigen att Boråsare är mycket duktiga affärsmän.

När jag jobbade som säljare förut i Västsverige var devisen runtomkring i länet att "har en boråsare köpt så köper jag oavsett vad du säljer så länge jag får till samma pris som honom".

Magnus sa...

Borås Arena 112 miljoner kronor att bygga, 7000:- per åskådarplats. Väldigt lågt i jämförelse med andra nyare arenor.

Guldfågeln arena ligger t.ex. på 17000:- per åskådarplats.

Det blir lite skillnad hur många som måste sitta på resp. stol innan arenan är avskriven.

Anonym sa...

Det heter Swedbank Stadion...

Noggrann research?

Anonym sa...

Oj, anonym.

Snacka om att sila mygg och svälja kameler.

Fanns det verkligen inget annat du tyckte var intressant att kommentera efter fyra inlägg om MFFs situation?

Adam sa...

Här dör internet...

OH sa...

Observant, tack, det var slarvigt av mig. Ändrar vid tillfälle.

Ja, Elfsborgs bygge är än så länge det projekt som gett klart bäst avkastning i relation till risk (även om även det projektet naturligtvis är subventionerat av staden).

Anonym sa...

Den verkliga kostnaden för arenabolaget är väl 495 miljoner? Efter kommunens investering.

Hur mycket skulle det kosta att bygga en separat byggnad som gav 16 miljoner i hyresintäkter? Gissar på minst 200 miljoner.

Då är ju kostnaden för resten av stadion 'bara' 300 miljoner för en arena som är enormt mycket bättre och finare än samtliga andra svenska nybyggen. Känns inte som om det blir särskilt svårt att få ekonomi i den på några års sikt.

De intressantaste siffrorna är ju egentligen TV-pengarna. Trots att man vunnit SM-guld ett av åren är TV-pengarna för de sista tre åren inte större n vad de var för 5 år sen.

Samtidigt har säsongskortskostnaderna för att se matcherna ökat enormt. Var tar de pengarna vägen. Vore en intressant artikel.

Anonym sa...

Elfsborg gick väl ca 25-30 minus på driften också men räddades ekonomiskt av Avdic och Bajrami.

Anonym sa...

Anonym

IFE sålde Avdic och Bajrami först och investerade efter det. Hade inte dessa två sålts så hade driftsresultatet varit drygt 2 mkr back.

Anonym sa...

Anonym
"Känns inte som om det blir särskilt svårt att få ekonomi i den på några års sikt."

Varför har man då misslyckats så kapitalt de första två åren? Jag tror att du grovt underskattar svårigheterna, då MFF t.ex. sålt ut kioskverksamheten de närmaste 10 åren. Det enda som man har kvar att skruva på är i princip biljettpriset. Som det sett ut ligger beläggingen på sittplatserna på runt 50% vilket är på tok för dåligt.

Publiken sviker uppenbarligen trots "en arena som är enormt mycket bättre och finare än samtliga andra". Dessutom har det blivigt färre åskådare än på Malmö Stadion. Uppenbarligen är bra platser inte värda så mycket som man inbillat sig.

/Mattias

Anonym sa...

Avdic såldes 2011 och är inte med i Elfsborgs resultat öht. Bajramiförsäljningen är med, men den möjliggjorde spelarköp som inte skulle gjorts annars.

Arenan kostade 112 mkr vilket var 3 mkr BÄTTRE dvs lägre, än budget vilket möjgligjordes av att klubben byggde i egen regi med järnkoll på samtliga kostnader. Borås stad "subventionerade" med tomtmarken som ju redan bestod av fotbollsplaner och fick istället tillgång till en helt ny arena utan någon som helst investering.

OH sa...

Det blir svårt, inte omöjligt men mkt svårt. Nyckeln är att det krävs ett kontinuerligt starkt lag för att hålla uppe marknadsvärdet på arenan. Problemet är att arenan inte har skapat något utrymme i spelarbudgeten för att öka sannolikheten att säkerställa en stark produkt.

Ang Borås Arena, så subventionerar Borås Stad den med ca 3 milj per år via hyran. Dessutom köpte stadens fastighetsbolag, Industribyggnader i Borås AB, en läktardel som innehar affärslokaler från Borås Arena AB för 30msek. Borås arena hyr själva stolarna på läktaren. Oklart hur effekten är i denna transaktion, men hade den varit @ "fair value" så hade ju marknaden genomfört denna transaktion och inte staden.

Anonym sa...

Om "marknaden" genomfört Arenabygget så hade det kostat det tredubbla. När Borås Stad själva projekterade för Arenan låg budgeten på 250-300 miljoner. Istället gjorde Elfsborg jobbet bättre och billigare och hyr ut arenan till Borås stad.

Hur menar du att staden subventionerar med 3 mkr / år via hyran? Har du ett nyckeltal för arenahyror och menar att Borås betalar 3 mkr för mycket i hyra eller hur räknar du?

Industrifastigheter äger de kommersiella lokalerna och gör det på marknadsmässiga grunder.

Är det en subvention att göra smarta affärer?

OH sa...

Den offentliga sektorn gör generellt inte smarta affärer. Den privata däremot brukar fiska upp dessa. Det var det jag menade. Hade denna transaktion skett på marknadsmässiga grunder (risk vs reward) så hade inte motparten varit stadens fastighetsbolag.

Vad gäller hyres-swapen så står det om subventionen här.
http://bit.ly/gYYEuB

"Borås stads intäkter är 5.600.000 kronor. De kommer från hyresintäkter från reklam, kiosker och restauranger (600.000), hyresintäkter från andra föreningar och koncerter med mera (2.000.000) samt planhyra från IF Elfsborg (3.000.000). Underskottet för Borås stad blir 4.500.000 kronor"

Hade det inte varit en subvention hade ju naturligtvis Elfsborg själva drivit arenan.

Anonym sa...

Problemet är ju att du påstår att det är Elfsborg som subventioneras när det är de som betalar hyra, men arenan används ju till samtliga klubbar i staden och de utnyttjar Arenan mer än vad Elfsborg gör, men betalar inte mer än en bråkdel.

Om Elfsborg själva hade styrt 100% av uthyrning och brukandet av arenan, elelr varit ensamma användare så hade det varit ett korrekt påstående, men nu är det ju Borås Stad som driver anläggningen till förmån för alla andra klubbar. Elfsborg är inte i majoritet när det gäller utnyttjande men betalar oerhört mycket mer.

Det är mer korrekt att påstå att Borås STad subventionerar Norrby och DamAllsvenska Dalsjöfors med 2 mille var.

OH sa...

Jag hör vad du säger, men du tänker ju fel här.

Marknadshyra är när två motparter ("armlängs avstånd") kommer överens om ett avtal och de små klubbarna hade ju aldrig betalat en hyra baserad på arenans faktiska kostnad. Arenan hade då stått tom dessa timmar och belastat arenaägarens resultaträking. Alternatiivt hade arenaägaren fått gå ner i pris till runt de nivåer som de mindre klubbarna idag klarar av och är villiga att betala.

Du kan ju resonera hur mkt du vill om att just Elfsborgs hyra inte är subventionerad. (ett annat resonemang är att de små klubbarna bara hyr själva planen och Elfsborg även de kommersiella ytorna (det man säljer biljetter till))

Men det är inte det som är poängen. Det är arenans affärsmodell som är subventionerad. En arena som Elfsborg äger. Hade Elfsborg själva drivit den så hade man själv ha fått betala underkottet för den icke kommersiella verksamheten när arenan står tom. Man hade haft en marknadsmässig brukskostnad som är betydligt högre än klubbens nuvarande hyra. Men nu går staden in och subventionerar det underskottet.

Jag håller med om att Arenan har varit en bra affär, men rent monetärt finns det ju fortfarande en överföring från den ena fickan till den andra. Även utan stadens subvention hade det varit en bra affär för Elfsborg även om risken hade varit högre.

Anonym sa...

Men om Elfsborg hade varit ensam om hela Arenan så hade ju samtliga förutsättningar varit annorlunda, inte bara hyressättningen. Då hade man haft intäkter och kostnader för de kommersiella lokalerna, då hade man haft fler intäktsmöjligheter på kiosker och försäljning, då hade man hyst in andra verksamheter där som man i dag betalar hyror för osv. Om inte om hade varit så.... Elfsborg har byggt en arena och hyr ut den till staden mot kostnadstäckning och hyr tillbaka den enligt normal "arenataxa" som är omsättningsbaserad. Borås Stad får en arena utan invesering och till en mkt låg driftskostnad som man kan använda till stadens samtliga klubbar. Det kan aldrig definieras som en subvention till Elfsborg. Det är Elfsborg som tar risken genom att äga de icke kommersiella delarna av arenan. Borås Stads fastighetsbolag köpte den läktare som innehåller kommersiella lokaler, mitt i bästa skyltläge i ett av Västsvergies största köpcentra. Där finns inte mycket till risk och Elfsborg ångrar stort att man gjorde den lösningen.

OH sa...

Sorry dina argument håller inte och det lyser igenom att du är biased. Jag accepterar att jag inte kommer att övertyga just dig och att du även i framtiden kommer att påstå att den är icke subventinerad.

Ett sista inlägg från min sida som visar hur oerhört fel ditt resonemang är.

"Borås Stads fastighetsbolag köpte den läktare som innehåller kommersiella lokaler, mitt i bästa skyltläge i ett av Västsvergies största köpcentra. Där finns inte mycket till risk och Elfsborg ångrar stort att man gjorde den lösningen."

Det kan vara hur bra skyltläge som helst. Det kan vara lokaler i absolut världsklass. Men faktum är att stadens bolag har betalat ett överpris för dessa. För hade det varit fritt från risk och en sån fantastisk affärsmöjlighet så hade ju ett privat fastighetsbolag bjudit över, naturligtvis! För inte sålde väl Elfsborg till staden för att vara snälla trots att man hade högre bud.

Anonym sa...

Intressant diskussion och vi kommer inte att bli överens. Jag tycker att du använder fel terminologi när du säger att Borås Stad subventionerar Elfsborg, men jag kan förstå ditt resonemang från en utomståendes perspektiv.

För mig som är insatta i alla delar av affären så konstaterar jag att samtliga inblandade parter inkl revisorer i kommunala bolag, arenabolag, klubb och fullmäktige inte på något vis har ifrågasatt det affärmässiga i upplägget eller antytt at det skulle vara en subvention till någon del av Elfsborg.

Att supportrar från andra klubbar är avundsjuka på en smart arenalösning får vi väl fortsätta att leva med.