måndag 21 april 2008

Arenaboomen - Swedbank Stadion, Malmö

källa: www.mff.se
Eftersom arenafrågan aktualiserades förra veckan tänkte jag, mycket ytligt sammanställa läget hos några av konkurrenterna efter den information som går att finna.

Vi börjar med Swedbank Stadion, Malmö

Totalentreprenör: Peab
Kapacitet: 21.000 sittplatser, alternativt 18.000 sittplatser och 6.000 ståplatser

Invigning: Sommaren 2009

Investeringskostnaden för arenan hamnar på 580 miljoner och finansieringen har kommunicerats enligt följande:
Fastigheten ägs av Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB vars struktur är:
Eget kapital: 100 miljoner där:
Peab äger 50%
Erling Pålsson teknik- och fastighets AB äger 25%
MFF äger 25% (klubben cashade 25 miljoner up front under 2007)

Skuldfinansiering: 310 miljoner
Swedbank vann upphandlingen om lånet till fastghetsbolaget.
Oklart om bankens namnrättsavtal betalas genom årlig utbetalnig om 5 miljoner (se längre ned) eller om man istället rabatterat bankens räntepremie med en del av beloppet.

Övrig finansiering: 145 miljoner
Malmö Stad genom ett amorterings- och räntefritt lån.

Kostnader:
Förutom de sedvanliga kostnaderna vid fastighetsförvaltning skulle jag uppskatta kapitalkostnaden till runt 25 miljoner per år.

Intäkter:
Sålda rättigheter till servering av mat och dryck. Upphandling vunnen av Scandinavian Service Partner (SSP)

Hyra från Malmö FF AB (operatören) för bruk av fastigheten.

Såld rättighet till arenanamnet, Swedbank, 50 msek över tio år.

Kommentar
Tack vare stadens villkorslösa finansiering blir kapitalkostnaden betydligt lägre. Det känns även som att man får "mycket arena" för pengarna. Förutom de finansiella riskerna (ränterisk), exponeras Malmö FF även mot affärsrisker utanför klubbens kärnverksamhet vilken är fotboll.

Dessutom ökar konkurrensen om evenemang i och med Malmö Arena som slår upp portarna i november 2008 men även Capinordic Arena, den nya hallen som Parken S&E bygger intill sin arena. Den beräknas bli färdigställd 2009. Klubben får dock betydligt bättre förutsättningar att boosta sina fotbollsrelaterade intäkter och det intressanta är hur stort bidraget till fotbollen i slutändan blir.

Vi kan vidare konstatera att Peab och Erling Pålsson kan ha gjort en riktigt bra affär då de får extra billig hävstång på eget kapital tack vare att en betydande del på skuldsidan är räntefri.

Hur mycket kan då evenemangen generera? Mycket svårt att säga men för att få lite perspektiv kan vi benchmarka Globenarenornas evenemangsbolag, AB Stockholm Globe Arena år 2006.

Totalt antal evenemang som arrangerades i globenfastigheterna var 299 st och de genererade totala intäkter på 152.1 miljoner fördelat på:

Evenemang: 116.7 msek:
Sport: 79 evenemang - 49.6 msek
Musik: 79 evenemang - 40.6 msek
Företag: 35 evenemang - 10.6 msek
Familj: 28 evenemang - 15.9 msek


Sponsorer, loger, club: 19.3 msek
Övriga intäkter: 16.1 msek

Vinsten för evenemangsbolaget landade under 2006 på 16 miljoner före skatt. Bolaget betalade för nyttjandet av arenorna en internhyra till Globen Fastigeter på 16 miljoner.

11 kommentarer:

Adam sa...

Vad gäller Malmös nya fotbollsarena, ponera detta worst case-scenario där "Fotbollsstadion i Malmö Fastighets AB" kånkar:

Förluster
-----------
Eget kapital
Peab: -50Mkr
EPTF AB: -25Mkr
MFF: -25Mkr
---------------
Summa: -100Mkr


--------------------
Skuldfinansiering
Swedbank: -310Mkr + 1st fotbollsarena
------------------------
Summa: >=0 ?

-------------------
Övrig finansiering
Malmö stad: -145Mkr


Som sig bör (...) sitter Malmö stad på Svarte Petter med en möjlig förlust på 145Mkr och utan någon nämnvärd uppsida. Det egna kapitalet är begränsat, även MFF skulle kunna klara en sådan smäll. Banken får en arena med en option att få tillbaka pengarna genom att den då är kraftigt rabatterad. Dessutom får troligtvis både Peab och EPTF AB tillbaka sina pengar genom sitt deltagande i bygget och tar egentligen inte någon risk ändå...

Givet att jag vet att ungefär 99,99% av alla politiker är idioter eller bara agerar som sådana, har bajen en mycket fin möjlighet i den nya "Stocholmsarenan". Kan man bara få kommunen att ta större delen av risken medan bajen m.fl. tar större delen av uppsidan, trots stadens ideliga snack om att det inte skulle bli så.

Noterar också att Malmös upplägg innebär att de outsourcar försäljningen på arenan, vilket borde sticka hål på allt snack om att man MÅSTE sköta den själv.

chriz sa...

Adam,
helt korrekt. Även om jag kan tycka att Swedbanks kalkyl kan vara lite optimistisk. Vad gäller book value ja, men knappast mark to market, ifall nu arenan skulle defaulta under dessa förutsättningar.

Å andra sidan skulle då staden givetvis köpa hela fastigheten till ett överpris haha.

Malmö Stads uppsida kommer vi säkert kunna läsa om i dess framtida årsredovisningar i form av abstrakta kommentaren att stadion genererar xx miljoner årligen i ekonomisk nytta till staden.

Diskussionen är dock inte på något sätt unik, nybyggda arenor i USA finansieras ofta med "public" medel, inte oifrågasatt. Sen finns det ju en rörlighet bland "klubbar" i USA som inte finns här hemma.

Att köra "korvfösäljningen" riktigt lönsamt på egen hand har väl varit en av de mest bevarade myterna i svensk fotboll :-)

Adam sa...

Kanske dags för bajen att hota med flytt från Stockholm då... :-)

Snacka om inflation a la Zimbabwe när man i princip vill bygga korkioskar för 2 miljarder kronor styck i Solna och Johaneshov.

Anonym sa...

När Bajen tog över det försäljningen på Söderstadion så ökade den genast med 10-20%. Det råder ingen tvekan om att det är lönsamt att kränga korv, kaffe och blask-öl själv.

Mycket märkligt att MFF inte orkade ta tag i den biten själva.

Jag vet inte om jag håller med om att intäkterna som en stad erhåller via arrangemang på en arena i staden skulle vara abstrakta?
Det genomförs regelbundet omfattande undersökningar bland gästerna till arenor, mässanläggningar och liknande på hur mycket varje besökare spenderar.

Det är därför Globen är lönsam för Sthlm stad.

Huruvida nya Malmöarenan, Stockholmsarenan eller Swedbank Arena kommer att vara det för respektive ort låter jag däremot vara osagt.
Det finns trots allt ett begränsat besökarunderlag i Sverige.

von_oben

O.H. sa...

Faktum är att Hammarby sålde rättigeterna för försäljningen på Söderstadion vidare till en entreprenör efter upphandling. Men det är en bra lösning tycker jag, vilket även Swedbank arena konstaterar. Råsundarestaurangen som drivs av AIK går t.ex back om jag inte minns helt fel.

Håller med om att Globenarenorna genererar ekonomisk nytta till staden.

Samtidigt måste man ställa det i relation mot hur mycket ekonomisk nytta en invetsring i en annan typ av anläggning, inomhus skidbacke, zoo, eller annat som skulle kunna utveckla stadens affär.

Framför allt om det redan finns liknande anläggningar i regionen och där är du ju helt rätt ute när man ifrågasätter besöksunderlaget. Percys Malmö Arena verkar ju ha en liknande affärsmodell, förvisso något färre sittplatser i själva arenan men med kongressutrymmen, 4000 kvm restaurang osv...

Adam sa...

SSP har skalfördelar som ingen enskild fotbollsklubb någonsin kommer uppnå och genom att MFF investerar i bolaget som äger arenan kan de dra nytta av dessa fördelar. T.ex. om SSP:s kostnad för en korv är säg 5kr och MFF:s 10kr, kan SSP betala mer för rättigheterna och ändå göra en vinst jämfört med MFF. Detta förutsätter att det finns en riktig upphandling snarare än att MFF får rättigheterna för att man ska vara "schysst". Min aptit för korvar hade inte heller ökat särskilt mycket mer även om min klubb fick en marginal på dessa.

Anonym sa...

OH
Bra poäng med din jämförelse zoo, skidbacke m m.

Eftersom jag har viss kunskap om företaget :) så tar jag Stockholmsmässans statstik som exempel:
De hade 2007 1 255 000 besökare (avser både mässor och kongresser).
I årsredovisning hävdar Sthlmsmässan att dessa besökare genererar 3,5 miljarder till Stockholm stad.

Det blir då cirka 2 790 kronor per besökare, om jag räknar rätt i hastigheten. Den summan avser rubbet: hotell, kommunikation, nöjen, mat mm mm.

Vad vill jag ha sagt med detta?
Inte f-n vet jag ha ha, men det är någon form av riktlinje på vad en besökare till en evenmangsanläggning generar.

Kan kanske vara bra att känna till framöver, när diverse politiker m fl börjar redovisa "säkra siffror" på alla olika arenor?

von_oben

Felix sa...

Det är väl som vid all outsourcing eller partnership, villkoret för att det ska vara mer lönsamt är att kostnaderna blir lägre och intäkterna högre. I slutändan är benägen om att hålla med om en erfaren entreprenör troligen kan organisera processen mer effektivt än en förening. Samtidigt finns det många fördelar med att behålla kioskverksamheten.

Precis som von_oben säger kan supportrarnas vetskap om att försäljningen tillfaller den egna klubben driva upp intäkterna.

En annan fördel med att äga försäljningen är att klubben får möjlighet att aktivera sponsorer vars produkter låter sig säljas i arenakiosker. Genom att endast servera Åbros sortiment kan man generera ömsesidigt värde, vilket klubben också kan ta betalt för. Omvänt kan klubben om man förvaltar relationen med leverantörerna rätt, även sälja ytterliggare marknadsprodukter (ex. exponering, företagsbiljetter) till dem.

Adam sa...

"3,5 miljarder till Stockholm stad."

Det de troligtvis har gjort är att fråga 30 personer på mässan hur mycket de lagt ner på besöket och sedan multiplicerat det gånger totala antalet besökare på ett år.

Vidare är det inte en fråga om hur mycket skatteintäkter de genererat utan hur pengar de genererat till företag och privatpersoner i regionen. Skatteintäkten är alltså någon procentsats av det beloppet.

Anonym sa...

Ja du Adam, hur skulle man annars ha gjort?

Det genomförs ett antal undersökningar varje år bland besökarna på mässor och kongresser på Stockholmsmässan och det handlar om 100tals intervjuer totalt.
Siffran 2 790 kr måste anses ganska säker.
Jag menar, en hotellnatt i city går ju lätt på 1 000 - 1 500 kronor.

von_oben

Adam sa...

...och det utgör grunden för ditt påstående om tillförlitligheten i skattningen?

Hur urvalen skedde och under vilka mässor/kongresser intervjuerna genomfördes påverkar. Då imponerar inte metoden eller urvalet (ett 100-tal av 1,2 miljoner) om de gör som jag gissade att de gjort.

Jag ifrågasätter inte värdet av en mässa i Stockholm, bara att en höftad statistisk undersökning skulle kunna ligga till grund för...ja, någonting egentligen.