Lechia Gdansk - den moderna fotbollsklubben?

Igår överlämnade byggherren den färdigställda PGE Arena i Gdansk till dess intressenter, Gdansk Stad, Lechia Operator, SportFive samt HSG Zander. PGE Arena är en av faciliteterna som det kommer att spelas matcher på under EURO2012.

PGE Arena i Gdansk med plats för 42k åskådare

Gdansk Stad

Det är staden som har finansierat bygget av arenan och äger själva fastigheten. Anledningen är att kapitalkostnaden är lägst för staden. Det kostar mer att resa kapital för privata företag. Vad gäller byggkostnaden så har jag sett allt från PLN 645 miljoner till PLN 840 miljoner. Men låt oss räkna på att arenan kostade 750 miljoner och att stadens finansieringskostnad är lika med vad det kostar den polska staten att finansiera sig på obligationsmarknaden, ca 5.2%. Den årliga finansieringskostnaden för arenan blir således PLN 39 miljoner. Staden har sedan sålt namnet på arenan till PGE för PLN 7 miljoner per år. Man hade även en upphandling om driften av arenan. Den enda motparten som anmälde sitt intresse för att drifta PGE Arena var ett konsortium bestående av Lechia Operator, HSG Zander samt SportFive. Hyran som förhandlades fram var PLN 2 miljoner per år samt 5% av arenans intäkter.

Det ger således staden intäkter på 7+2 + den rörliga delen. Lyckas arenan omsätta lika mycket som Parken i Köpenhamn så blir stadens rörliga intäkt ca 5 miljoner. Totalt PLN 14 miljoner i intäkter ska ställas i relation till finansieringskostnaden vilket ger ett årligt underskott på PLN 25 miljoner, exklusive avskrivningar. Det ger oss ett nuvärde av subventionen på ungefär PLN 500 miljoner vilket motsvarar nästan 1.2 miljard kronor. Staden subventionerar med andra ord närmare 2/3 av arenans anskaffningskostnad. Subventionen är också högre i förhållande till stadens BNP än med vilken Stockholms Stad subventionerar Globen fastigheterna med. PLN 25 miljoner per år motsvarar ungefär 0.22% av Gdansk:s BNP. Motsvarande nyckeltal i Stockholm Stad skulle ge en årlig subvention på ungefär 70 miljoner kronor per år och Stockholm Globe Arena Fastigheter AB gick under 2010 med en förlust på 46 miljoner.

Subventionen är med andra ord ett ganska rejält bidrag från skattebetalarna. Man kan naturligtvis argumentera att EURO2012 kommer att skapa tillväxt till regionen från vilken framtida skatteintäkter kommer att överstiga kostnaden. Erfarenheten säger dessvärre att så oftast INTE är fallet.

Lechia Operator

Lechia Operator Sp.z o.o. som är ett dotterbolag till Lechia Gdansk har tecknat ett 10 årigt avtal med staden att drifta arenan. Förutom hyreskostnaden med en fast avgift på PLN 2 miljoner och den rörliga delen på 5% av omsättningen tillkommer en förväntad underhålls- och driftskostnad på PLN 10 miljoner per år. Kostnaden att bruka arenan blir med andra ord, 2+5(parken scenario)+10 = PLN 17 miljoner vilket motsvarar ungefär 40 miljoner kronor. Här skulle vi kunna jämföra med Malmö FF som under 2010 betalade 44 miljoner i hyra plus 13 miljoner i driftkostnader.

I syfte att exploatera fastigheterna på det mest effektiva sättet har Lechia Operator bildat ett konsortium tillsammans med HSG Zander samt SportFive för att kunna utnyttja faciliteterna mest effektivt. Alldeles nyligen tecknade dessutom konsortiet ett avtal där man överlåter uthyrningen av 9000 kvadratmeter i handels- och tjänsteyta på nedre plan till den polska specialisten inom området, Emmerson SA.

En av PGE ArenasVIP boxar, paketeras och säljs av SportFive

HSG Zander är ett dotterbolag till Bilfinger Berger och bolaget specialiserar sig på förvaltning av kommersiella kontors men även arenafastigheter. HSG Zanders roll på PGE Arena kommer att vara fastighetsskötsel, organisera mässor och konferenser på 17 000 kvadratmeter kommersiella ytor samt konserter.

Vad gäller evenemang så konkurrerar man i regionen i första hand med nybyggda inomhusarenan ErgoArena som erbjuder 15 000 platser. Mest sannolikt kommer det inte att byggas några andra arenor i motsvarande storlek. Regionen har en storlek motsvarande 1 miljon invånare i de tre närliggande städerna, Gdansk, Gdynia och Sopot.

SportFive kommer att arbeta med marknadsföring och försäljning av Lechia Gdansks varumärke samt paketera och sälja arenans VIP boxar, premiumstolar och hospitality. PGE Arena har 40 VIP boxar och 1400 premium platser.

Lechia Gdansk kommer med andra ord att fokusera på sin kärnverksamhet, fotboll och relation till fans.

Priserna på Lechia Gdansks matcher i Ekstraklasa, 1PLN~SEK2.3

Samtliga inblandade parter har naturligtvis ett avkastningskrav för projektet. För Lechia Gdansk mäts kanske avkastningskravet bäst i form av sportslig framgång. För de övriga i form av avkastning på kapital. I och med att man har skapat ett nätverk av specialister inom respektive område så förväntar man sig att nyttan blir högre än om arenan skulle exploateras av enbart en aktör som inte nödvändigtvis behärskar alla processer i en arenas värdekedja.

För Lechia Gdansk är det lite upp till bevis, laget snittade lite drygt 7 tusen åskådare under den förra säsongen. Nu flyttar man in i en arena som tar 42 tusen åskådare.